2014年房产走势历史见证后半部

    事件五：地王现象成为热点?楼市调控压力凸显

  事件：2013年以来，全国土地市场异常活跃。上半年在经过对国五条等调控政策的消化后，5月开始土地市场率先拉开了反弹的序幕，尤其是三季度，有关“地 王”报道开始密集出现，上海、北京、广州等一线城市，经营性用地高溢价成交现象频频出现，全国土地出让金收入也快速增长。进入9月，全国土地市场“地王” 现象愈演愈烈：9月2日天津宅地单价“地王”出现，两天之后北京农展馆“地王”即以创纪录的7.3万元/平方米的楼面价出现，紧接着，9月5日上海就诞生 了总价高达217.7亿元的新“地王”，同一天，杭州和苏州也有两幅“地王”出炉。一时间，“地王”现象成为社会各界关注的热点。

  评析：今年“地王”现象的此起彼伏，既是去年下半年以来楼市回暖后房价上涨推动所致，也是去年土地市场惨淡后的跳跃式反弹。总体来看，今年“地王”多产生 于一二线城市，“地王”的产生是多种因素共同推动的。首先，今年以来商品房市场成交强势释放，房企纷纷加紧了土地储备；其次，房企资金明显改善，除个别地 产巨头外，一些成长型企业为了迅速获得品牌溢价效应，也投入巨资拿地；再次，由于我国经济增长持续放缓，地方政府也需要通过土地收入来弥补财政，所以放出 优质地；最后，一线城市优质地块紧缺，激烈的市场竞争也抬高了地价。全国多地“地王”的产生，放大了对市场预期的负面影响，也进一步推高了房价的上涨预 期。为此，9月末国土部要求，供需紧张的一线城市要加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。虽然此后北京等地的部分“地王”被叫停，政 策效应有所显现，但由于一二线城市仍有优质地块推出，土地市场竞争激烈化程度不减，“地王”现象依旧存在。未来对于重点城市尤其是一线城市，土地的高溢价 率必然会对楼市调控造成较大的压力。

  事件六：温州楼市持续降温?市场价值理性回归

  事件：2013年全国房地产市场整体向上，绝大多数城市房价均呈现上行态势，但温州房价则延续了2011年以来持续下行态势。统计局数据显示，2013年 11月，温州新建住宅价格指数环比下跌0.5%，同比下跌1.1%，是70个大中城市中唯一同环比均下跌的城市，也是温州房价连续27个月同比下跌。温州 市房产交易中心数据显示，与2011年相比，目前温州商品房价格平均缩水26%。而一些高端住宅价格甚至遭到“腰斩”。国土资源部公布的城市地价监测数据 显示，2013年第三季度全国主要监测城市的综合地价中，仅有温州的环比和同比均为负。与全国各地楼市平稳发展相比，温州楼市走势呈现另一个极端，也引起 了行业高度关注。

  评析：温州楼市经历了2010年的火热之后，2011年开始迅速降温，呈现明显的泡沫效应。分析其原因，主要有以下两方面：首先，是由于前几年投资投机需 求所占比例过高，导致房价在炒作中脱离实际需求，此后下跌也是价值的逐步回归；其次，是温州民营经济近两年受到较大冲击，经济不景气也抑制了部分购房需 求。在本轮房价大跌后不久，支撑着温州房价高位运行的金融体系风险显现。目前温州人更愿意投资固定收益产品，而对于房产投资则很少。同时，从温州楼市的供 求角度看，近两年政府加大了土地供应力度，2013年上半年温州土地供应量已超过了2012年全年的供应总量。在土地供应成倍增加的情况下，供大于求局面 将长期存在，房价反弹动力明显下降。此外，温州新建商品房库存也明显增加，虽然8月份温州放宽了限购政策，但据温州房产交易网数据显示，截止2013年 11月底，温州新房库存达369万平方米，库存压力仍较大，这也进一步阻碍了房价的上涨。可见，温州近期楼市的持续下跌，主要还是市场供应增加、价值回归 合理的理性反应。长期来看，在温州民营经济危机以及断贷潮等金融风险未解决的情况下，温州楼市发展仍将处于温和态势。

  事件七：二手房征20%个税?催生三月末班车效应

  事件：2013年3月1日，国务院办公厅发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，《通知》明确，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有 住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。从市场反映看，新政出台后的一 周，各地房产交易中心均被赶来过户的购房者挤满。克而瑞监测数据显示，14个典型城市3月2日-9日一周的二手商品住宅成交套数几乎全线暴涨。其中厦门、 无锡、扬州和杭州单周成交环比都超过300%，另外，从各地二手房市场历史数据对比来看，北京、南京、天津、无锡、苏州和扬州新政出台第一周的成交套数也 创下历史以来的最高峰值，政策末班车效应之强令人始料未及。

  评析：此前个人所得税征收主要按两种方案执行：第一种是差额部分的20%，第二种是房价的1%-2%。一般都是按后者执行。此次新政明确是按照转让差额的 20%征收，短期给二手房市场带来不利影响：一是在目前我国大部分家庭资产杠杆并不太高的情况下，个税增加会导致部分二手房持有人延迟住房转让，二手房供 给减少会给一线城市本已紧张的住房市场供需矛盾雪上加霜；二是目前市场中，卖家的议价能力比较强，增加的个税势必会部分转嫁给刚性自住性购房者，从而增加 购房者的负担。长期看，由于我国房地产调控政策在具体执行过程中经常面临着执行不力、落实不严的情况，中央和地方政府往往存在博弈，此次“20%个税”政 策除了北京有所落实外，其他城市仍然照旧执行。因此，二手房“20%个税”政策的推出，虽然传达了政府稳定购房者预期的调控信号，但要做到全面执行，从而 达到调控目的，还需要政府认真思考一番。

  事件八：房企海外扩张加速?国际视野继续拓宽

  事件：近几年，越来越多的中国房企加入了海外扩张的大军中。万科、碧桂园、绿地、富力等知名房企，纷纷将目光瞄向了海外市场。2013年年初，万科与美国 铁狮门签署协议，将合作开发美国旧金山富升街201地块；万达继2012年斥巨资收购美国AMC后，接连投资俄罗斯北高加索度假项目及与印度信实集团合作 开发项目。同时，不少房企将马来西亚作为海外扩张的第一站，包括碧桂园和富力等房企，甚至非洲市场也成为房企新的目的地。从2013年1月份披露的房企海 外投资规模来看，当时公布的2012年投资额接近400亿元。2013年前11个月，海外融资就超过3000亿元。