房地产相关税费,投资性房地产相关税费

 房地产相关税费

　　房地产相关税费,投资性房地产相关税费以下简单介绍一下房地产各个开发阶段的税收情况：

一  房地产相关税费,投资性房地产相关税费、拿地阶段：

　　1、契税：按土地成交价的4%，由买地方（开发商）承担。最终进入土地成本。

　　2、印花税：土地成交价的0.5‰。转让双方各自缴纳，进入开发商管理费用。

　
二 房地产相关税费,投资性房地产相关税费、建设阶段：

　　1、建筑业营业税金及附加：工程款的3.6%，包含营业税3%、城建税7%、教育费附加3%，地方教育附加2%。由建筑商支付，最终进入建筑成本。

　　2、印花税：合同金额的万分之三，签订双方各自缴纳。

　　3、土地使用税：郑州一级土地18元/平米/年，二级土地12元/平米/年。签订土地合同至交房期缴纳，进入开发商管理费用。

　　
三 房地产相关税费,投资性房地产相关税费、销售阶段：

　　1、营业税金及附加：销售金额的5.6%，包括营业税5%、城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%。

　　2、土地增值税：销售时预征，销售完毕后清算。按超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。目前河南预征率为：普通住宅1.5%、非普通住宅3.5%、其他项目4.5%。

　　3、企业所得税：销售时预征，销售完毕后汇算。按净利润的25%缴纳。目前郑州基本按销售收入的2-5个点预缴。

　　4、印花税：按销售合同金额的0.5‰，由买卖双方各自缴纳。

　　5、房产税：开发商建造的商品房，在出售前，不征收房产税。但在使用前开发商使用或者出租的，应该征收房产税。房产自用的，按房产余值的1.2%按年征收。房产出租的，按租金的12%征收。

　　6、契税：由购房者承担。税率为2%-4%。

　　7、个税：所有员工都要缴纳。最新起征点3500四、交房以后：

　　物业公司要按所收物业费的5.6%缴纳营业税金及附加。理论上还要缴纳企业所得税，但目前物业公司一般都没有利润。

　　
四 房地产相关税费,投资性房地产相关税费、二手房交易：
         二手房税收政策最近这两年变化非常快，也是国家调整房地产市场的一把利器，目前大致的税收政策如下：

　　1、营业税金及附加：如五年之内转让，按成交价金额的5.6%全额征收。如房龄超过五年，按增值部分的5.6%征收，其中普通住宅不征。

　　2、土地增值税：普通住宅不征收，非普通住宅和非住宅按成交价2%征收，或者按土地增值税增值额计算征收。

　　3、个人所得税：按盈利部分的20%或者成交价的2%。如房龄满5年并且唯一住房，可免交个税。

　　4、契税：成交金额的2%或者4%，如首次购买低于90平米的普通住宅，按1%缴纳。

　　5、印花税：按房屋买卖合同的0.5‰，买卖双方各自缴纳。

　　以上税收除企业所的得和个税中央财政拿走60%以外，其余所有税收都是归地方政府所有。所以地方政府才会有这样的驱动力来支持房地产发展。说到底还是由分税制的这个制度来决定的。由于经济社会的发展，这种税收制度越来越不合理，比如国税地税两套人马提高了征税成本，加重了纳税人的负担。目前国家也在试行一些改革，比如现在正在做一些营业税项目改征增值税的试点，以后趋势肯定是国税地税两系统合并