2014年房产走势历史见证

    2013年12月26日，根据人民网报道，上海易居房地产研究院评选出2013年全国房地产业十大事件，现进行发布如下：

  事件一：国五条及细则出台?楼市调控效应减弱

  事件：2013年2月20日，国务院常务会议出台了房地产调控五条措施，被称为“国五条”，主要包括房价控制目标、严格执行限购、差别化信贷政策、扩大房产税试点和增加普通住房及用地供应等五个方面的内容，整体强度不大。3月1日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，对“国五条”政策进一步细化，包括升级限购政策、收紧房贷政策、加码交易所得税、从严房价控制目标等，细则内容十分严厉。随后，全国30多个城市的国五条细则陆续出台，但内容明显弱化。

  评析：国五条出台的背景主要有以下几方面：一是，房价的过快上涨，2012年二季度开始，全国房地产市场开始复苏，并逐渐加速回暖，尤其是房价涨幅持续扩大。2013年1月，全国70个大中城市的房价指数环比上涨0.57%，同比增幅首次由跌转涨，一线城市更是领涨全国；二是，此次国务院常务会议是上届政府的最后一次常务会议，在上届政府执政期间，楼市调控贯穿始终，自2003年以来，十年间各类调控政策陆续出台。就国五条的影响来看，除了个人所得税升级造成了暂时的市场恐慌以外，对市场的整体影响不大。一方面，尽管国五条细则内容非常严厉，涉及到诸多的可操作的内容，如个人所得税升级、限购政策升级等，但随后各城市出台的实施细则，明显弱化了调控细则；另一方面，在政府换届之后，楼市调控政策思路转化，主要从“控制房价上涨过快”转为“加强住房供应体系建设”，因此，行政性调控手段弱化，国五条也被逐步淡化。

  事件二：十八届三中全会召开?强调市场化利楼市

  事件：2013年11月9-13日，十八届三中全会在北京召开，研究全面深化改革重大问题，并审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，《决定》共提出60条改革措施，就房地产业而言，涉及农村土地改革、住房保障和供应、房地产税立法等，但未提及房地产调控和房价。十八届三中全会公报要求着重强调市场化：建设统一开放、竞争有序的市场体系，是使市场在资源配置中起决定性作用的基础。要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制。

  评析：十八届三中全会强调市场的重要性，而以前的表述，多是“基础性”作用，这次升级成“决定性”作用。就房地产行业的改革而言，自2003年届政府执政以来，楼市调控政策持续出台，但从调控效果来看，和预期出入较大，因此，房地产调控的思路也亟需转变，从行政性调控向市场化管理转化。整体上看，改革和市场化管理是为了经济发展，房地产是经济行业中的一个分支，将会因此受益。新一届政府上任以来，不再提房地产调控，而是从市场化的角度来管理房地产市场。在楼市调控长效机制建立方面，逐步淡化行政手段，回归市场化是一个大方向。据悉，住建部、发改委等部委正在共同制定房地产长效机制方案，强调通过土地、财税等相关制度改革，建立房地产调控的顶层设计，促进房地产市场回归市场化，目前被重点强调的保障性住房建设也在探讨市场化路径。

  事件三：一线城市领涨全国?长效机制亟待建立

  事件：2012年以来，全国房地产市场的复苏和回暖，存在显著的地区差异，总体上看一二线热度高，三四线热度低。国家统计局数据显示，2013年3月份，一二三线城市房价环比涨幅分别为2.8%、1.1%和0.9%，涨幅差距达到最大。其后，环比涨幅持续收窄，至2013年11月份，一二三线城市环比涨幅分别为0.78%、0.56%和0.52%，涨幅差距缩小。自2012年9月以来，北京、上海、广州和深圳等四个一线城市新建商品住宅价格环比涨幅和同比增幅连续15个月领涨全国，其中2013年11月份的同比增幅皆超过20%。

  评析：2013年以来，房价整体保持上行走势，主要分为三个阶段：第一阶段(2012年9月份至2013年3月份)：表现为一线城市房价涨幅加速上涨，以绝对优势领涨全国。主要原因是，2011至2012年楼市严厉调控中，一线城市受其影响较大，房价涨幅受到明显的抑制，一旦市场回暖，政策相对平稳，具有强劲刚需的一线城市出现强烈的补涨效应，即“压制越大反弹越大”；二三线城市，由于市场本身仍处于楼市发展的大方向中，在整体楼市环境趋好的条件下，热点城市涨幅有所扩大，而部分二线尤其是三线城市供大于求的情况仍然突出，房价上涨的空间有限。第二阶段(2013年4月份至9月份)：表现为一线城市房价涨幅显著趋缓，领涨优势不断缩小，主要原因是随着“国五条”细则落地，一线城市作为先锋阵地，北京、广州全面执行限价政策，楼市量价受政策影响明显。第三阶段(2013年9月份至今)：表现为一线城市环比涨幅再现加速收窄，主要原因是一线城市面临房价过快上涨压力，陆续升级调控政策，出台“京七条”、“深八条”、“沪七条”对楼市加压，通过强化供给端、继续严格限购限贷、加大保障房供应等方面抑制房价过快上涨。调控升级短期内对降温楼市起到一定作用，但这种“临时抱佛脚”的应急行为并不是解决高房价的有利措施，建立房地产市场健康发展的长效机制更显意义。

  事件四：中央城镇化会议召开?明确六大主要任务

  事件：2013年12月12-13日，引人瞩目的中央城镇化工作会议召开。此次会议分析城镇化发展形势，明确推进城镇化的指导思想、主要目标、基本原则、重点任务。会议提出推进城镇化的六大主要任务：一是推进农业转移人口市民化；二是提高城镇建设用地利用效率；三是建立多元可持续的资金保障机制；四是优化城镇化布局和形态；五是提高城镇建设水平；六是加强对城镇化的管理。会议中提出要全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件；重点发展城市群，以盘活存量为主，适当提高城市的住宅用地比例和容积率水平。

  评析：“十八大”提出推动新型城镇化规划要求后，新型城镇化上升到了国家战略层面；十八届三中全会又提出坚持走中国特色新型城镇化道路，推进以人为核心的城镇化，推动大中小城市和小城镇协调发展、产业和城镇融合发展。此次中央城镇化工作会议，是改革开放以来中央召开的第一次城镇化工作会议，是全面深化改革的一项重大举措，在我国现代化进程中具有标志性意义。可见，当前我国城镇化已进入了重要时期，也是发展的关键时期。在推进新型城镇化发展的过程中，住房作为基础性、配套性的作用，是重要的民生定位不会改变，促进外来务工人员的市民化和解决其住房问题成为关键。从此次中央城镇化会议来看，对建制镇、小城市以及中等城市落户限制的放开，意味着未来中小城市的人口将会有显著增长，相伴随的会引致房地产市场有较大的发展。会议提出的重点发展城市群，适当提高城市住宅用地比例，意味着各城市，特别是特大和大城市，将会出现中心城区“退二进三”的城市更新，未来房地产市场供应规模将会增加，城市的综合承载能力也将大幅提高。