谈谈中国房价持续上涨的逻辑- 3D数据大师

日前，北京师范大学房地产研究中心主任董藩（微博）发表言论称，照北京现在的房价增速，25年后，每平米房价超过80万元非常容易。随后人民日报刊文称从来没有暴涨不跌的楼市神话，作为严谨的治学者，出此言论是无知。9月26日凌晨，董藩发布万言长微博，回复人民日报批判，指出北京房价多高都不奇怪。@董藩PK@人民日报：你支持谁？

长微博内容如下：

——谈谈中国房价持续上涨的逻辑

董藩

《人民日报》在本月13日、23日连发两篇文章批判我学品差、不靠谱、谋私利，央视等很多媒体也在评论、批判我，全国估计至少有几千家媒体加入对我的评论与批判中，不计其数的微博有有了互喷的话题。这些批评甚至上升到了人品和道德层面。一切都源于我在某论坛上说过的一段话：“1987年，全国商品房每平米均价只有408元、北京只有500多元，当时也都说买不起(那时是真买不起)，若有人那时说25年后的2012年全国每平米均价6千元、北京2万元，打死也没有人相信。但大家都不相信的事情发生了。如果以今天为始点，再来一个25年，全国均价每平米可能达到9万元、北京80万元”。

虽是随口而出的数据，并非信口雌黄的结论

其实，我最早提及房价上涨幅度这个话题，是在2012年10月21日我的微博中。2012年12月14日，在2013网易经济学家年会的“房地产调控功过反思”论坛上，当被问到房价的涨势时，我重新提到了这组数字。第二天，媒体对我一片狂轰滥炸。在不久前又一次讨论房地产市场的论坛上，我再次提及要注意房价的长期上涨趋势，仍谈到这一组数据，结果这次《人民日报》、央视等权威媒体率领全国众多媒体蜂拥而上，对我群殴了。

这几个场合，都不是纯粹的学术研讨会，我自然也不会对此观点做详细阐述。我在微博上曾有过几条零星的回复、解答，但可能看到的人并不多。前几天，我在大连的一次公开演讲中，面对大约500位听众，我用50分钟时间，讲了这个话题。我感觉大家基本都认可了我的说法，至少我触动他们原有的思维，引起了思考。

我的这个看法虽然没有进行过严谨的学术论证，但我肯定也不会象《人民日报》说的那样信口开河，因为我早进行过简单的推算。

所有的学术推导都是有前提的，所有的预测也都是有条件的，这个不言而喻。我关于房价的简单预测是基于一定的约束条件而做出的——全国房价达到每平方米9万元、北京房价达到每平方米80万元，前提是这些约束条件不变或没有很大改变：社会稳定；金融体系不崩溃；不进行币制改革；收入随着经济发展而继续增长！如果其中一个条件不存在，比如出现社会动荡，甚至发生战争，一切将被改写，所有的预测也都不成立，这是不言而喻的。

涨到9万元/㎡和80万元/㎡，并不需要很高的年均涨幅

批评我的媒体指责我，说我的预测体现出的是线性思维，房价不可能再按照过去的速度增长了。其实，房价由今天的水平涨到全国平均每平方米9万元、北京平均80万元，并不需要太高的年均涨幅，以明显低于过去25年的涨幅就可能达到这个水平。

按照统计数据，25年前的1987年，全国商品房均价每平方米408元，那时的北京因为土地价值没有体现出来，也没有富裕阶层和外来人口对需求的推升，均价也只是500元左右(当时商品房定价规则为“成本＋法定利润＋税金”，成本包括建安成本、安置补偿费用、管理费用、财务成本等，利润率和税率都是统一规定的，故那时全国各个城市的房价水平差别不大)。2012年，全国商品房的官方统计均价为5791元，我们按整数6000元算，25年中平均每年涨幅为11.4%；北京房价2012年官方数据约为2万元，我们按2万元算，25年中平均每年涨幅为15.9%。

事实上，我一直不认可官方的这个统计数据，因为有三个原因导致房价的实际涨幅被大大拉低：(1)在房地产调控的大背景下，若房价明显上涨，地方党政主要领导必定有思想压力。特别是后来对房价调控实施行政问责制和约谈制后，房价统计一直处于失真状态。统计局对楼盘抽样时会产生倾向性选择，各个开发公司自己申报时也会明显压低成交价(2011年以前都是以房地产商上报为主)，汇集起来后统计局还要“修正”，其结果可想而知。(2)2011年后，房价统计改为以房产系统网签数据为主，但也难保证数据准确无误，因为至少还存在两大问题：一是迫于政府调控部门的压力，开发商剥离装修价格，主合同中按照毛坯房计价，再私下签一个装修合同，单独收费。这种情况大量存在；二是由于中国的城市化还没有完成，新房开发主要集中在城市周边，而城市规模又在快速扩大，这就导致在房价统计和涨幅计算中，实际变成了本年度相对较差位置上的房子与上年度相对较好位置上的房子进行比较，而位置恰恰是影响定价的主要因素。如果盯着一个楼盘的一、二、三期，观察它真实价格的变化，会发现与官方公布的数据存在明显差别。这种差别产生的基本原因就在于官方的计算方法不科学，因为没有考虑区位变化，结果必然失真。而在西方主要国家，城市化过程基本都结束了，人口增长缓慢甚至萎缩，交易的主要是二手房，它们均匀分布在每个城市空间，城市扩张对定价的影响已经基本不存在了。(3)无论是过去还是现在，在二手房交易中“阴阳合同”十分普遍，达到95%以上。双方出于逃税的目的，会在网签时将成交额签得很低，这就意味着这些数据作为统计源已经失去了意义。以北京为例，2012年以来，四环以内的成交价格基本是在4~6万元间，最近一些名校附近学区房甚至达到10万元，但官方公布的成交指导价只有2万元左右，签合同时只要不低于这个价就可以了。

基于以上原因，我认为，对2012年官方数据必须修正，还原其真实成交价，才能更科学地预测未来25年的情况。假定全国房价调整为每平方米7500元，北京的房价调整为每平方米36000元，过去25年平均每年增长率就分别变为12.4%和18.7%。如果以2012年我估计的全国房价为基数，25年后分别达到9万元和80万元，平均每年涨幅分别是10.5%、13.2%，这个涨幅比前面25年分别低了1.9和5.5个百分点。如果按2013年北京每平方米实际成交价估计值4万元元计算，25年后达到80万元元，平均每年增幅进一步下降到12.7%，比过去25年平均值下降了6个百分点。

推动房价上升的因素仍大量存在，其合力比过去的更强大

批评我的媒体指责我，说我的预测是信口开河，第二个理由就是房价不可能再连续高增长了，因为人口都老龄化了，很多房子空置了，甚至很多人认为房价会大跌。这些说法都是无稽之谈，他们不知道在房价决定过程中，房地产的供应弹性小，需求弹性大；不知道房地产需求原则上只扩大不缩小这个道理；不知道房地产没有替代品，需求一般不可能转移或消失；更不知道房价有粘性，涨易跌难。这些特性是支撑全世界房价总体上继续走高的原因(不要看个别国家中短期变化)。对这些理论问题，我不再进行详细论述。这里只简单罗列一下推动未来房价上涨的十大因素，让大家看看它们的力量有多强大——

1.大拆大建

几乎每座城市，都还有很多上个世纪50年代、60年代、70年代、80年代、90年代初甚至90年代末建的房子，按照今天的标准看，它们不节能、不环保、不配套、没有绿化面积、没有物业服务。从今天的居住要求来看，它们都得陆续被拆掉重建。它们基本都是平房、低层建筑或多层建筑，容积率低，位置好，未来陆续会被改造成小高层或高层建筑。这类大拆大建工作估计要延续20年左右。这些拆迁补偿成本会越来越高，再加上其他生产要素成本的上升，房价总体上看只能升不能降。

2.人口增长

中国尚未达到人口增长的高峰，估计还有2-3亿的人口增长空间，而且10年内肯定会修改计划生育法规，放松管制。事实上，最近虽然并没有修改法规，但实际执行中已经放松，市场化人群的生育监管已经很轻了。有人会提到移民带来的需求减少问题。其实，移民的人兜里揣着绿卡或外国护照，大部分还是依托中国生存、发展，并没有离开这片土地。这些增长的人口会继续制造房地产需求，并加剧人地之间的矛盾，推升房地产的价格。

3.城市化

截至2012年年底，中国城镇化率已达52.57%，似乎也比较高了。但这个数据从房地产市场角度看有严重问题，不能借此估算未来需求，因为这种统计把进城务工半年以上的农民工都算为城市人口(理由是他们主要在城里消费)。但是，进城务工的农民基本都没有能力购买住房，按户租住的也极少。因此，从住房角度看，他们还没有真正进入房地产市场。剔除这些农民，按户籍计算的城市化率估计大约只有35%左右。这些已进城和继续进城的农民逐步按家庭租房、买房的过程，就是房地产需求继续上升、房地产业继续发展的过程。这个过程远未结束，估计还要持续20年以上。

4.家庭裂变

家庭不断裂变，变得越来越小型化，这是社会发展的一个趋势。现在年轻人结婚后一般不再与父母同住，婆媳相处也需要距离，三世同堂、四世同堂变得越来越少。20年前，还可以看到很多老少三代甚至四代合住、六七口甚至规模更大的家庭，现在很少见到这样的大家庭了，都已经陆续拆分、裂变成更多的小家庭。最新的人口普查发现，现在全国户均人口大约3.1口人，城市中户均大约2.9口人，北京、上海大约2.5~2.6口之间。这个裂变的速度在放缓，但过程远远没有结束，估计全国裂变到户均2.5~2.6口人，才可能稳定下来。这种裂变会释放出大量住宅需求。

5.生活方式的演化

我发现，对房地产需求最主要的推升力量不是人口增长，也不是城市化，而是生活方式的演化：(1)离婚率明显上升导致分住，产生新的住房需求；(2)大龄青年虽未结婚，独自购买、居住商品房；(3)年轻人结婚不是先与父母合居几年再分家，而是直接出去独居；(4)养老方式发生转变，不是接到自己家，而是给父母再买一套住房；(5)学区房需求出现并上升，很多人周一到周五陪小孩在学区房居住，周末回原住房居住；(6)高收入阶层郊区有别墅、城里有豪宅的情况大量出现；(7)大城市、特大城市周末夫妻出现，平时分居于两套房子中；(8)婚外家庭出现并增加，产生新的需求；(9)外派其他城市商务人员增加，原城市住房不卖，在新工作地又买房或租房；(10)休闲生活出现，度假城市及度假区出现大量度假房……生活方式的演化还有很多表现，不一一例举，总之它们合在一起创造出天量的需求，但却被大家都忽视了。

6.区际人口的整合

当今时代是人口与财富大整合的时代，人口和财富跨区域之间的大迁徙、大流动必将带来房地产市场的大调整。以大学生就业落户的变革和外出打工为契机，中国户籍管理逐步放松，为区际人口的整合打开了方便之门。于是，我们看到大量人口由内陆向沿海流动，由村镇和中小城市向大城市流动，由偏僻、封闭区域向核心、开放区域流动，由落后区域向发达区域流动，由干旱缺水区域向水资源丰沛区域流动，由资源枯竭区域向资源丰富区域流动，由气候较差的区域向气候较好的区域流动，由自然灾害频发地区向生存环境安全地区流动，等等。人口与财富的空间调整促进了房地产市场的空间变化，也整体上大大提升了需求规模。

7.经济高速增长

改革开放以来，中国一直是世界上发展速度最快的国家之一。到2012年，中国GDP总量已逾51万亿元，30多年来中国的GDP增速接近两位数。虽然现在GDP增长出现了下滑趋势，但有一点几乎可以得到公认：与其他国家相比，未来20年GDP增速仍将处于较高的水平。这将从两个方面影响房地产需求：第一，GDP的高增长意味着收入的高增长，这就必然会推升购买力，包括住房需求；第二，高增长几乎意味着各行各业的快速发展，而房地产业是国民经济的先导产业，要为其他行业提供营业面积、写字楼、厂房等，这就必然意味着房地产需求的上升。

8.城乡收入差异

城乡居民收入差距大是城乡发展不协调的最突出表现，30多年来城乡居民收入差距绝对值不断扩大。1978年城乡居民收入水平相差210元，2011年扩大到14833元。长期来看，无论是收入增长速度还是绝对值，仍然会继续扩大。千百年来，农民渐渐认识到，靠农业是不可能致富的，这就必然把大量农民逼进城里打工。无论长期打工还是短期打工，都要产生大量承租需求，需要大量的出租房作为供应。这无疑会拉动购买需求的上升。

9.城乡阶层意识

在中国，客观上存在这样一种事实：镇上的人瞧不起村里的，县城里的人瞧不上镇上的，城里的人瞧不起县城的，大城市的人瞧不起小城市的。在深圳人眼里，全国人民都是穷光蛋，在上海人眼里，全国人民都是乡巴佬，在北京人眼里，全国人民都是老百姓。在大城市工作、居住，意味着受尊重、不被看低。城乡经济、政治差别的存在，使农民盼望着“跳龙门”，进入城市生活、工作成为农民的梦想。大批农民进入城镇尤其是大城市生活、工作之后，住房需求扩大，而城市的空间是有限的，住房供给也是有限的，因此房价上涨也就成为了必然趋势。

10.群居意识

外国人喜欢静，喜欢独处，而中华民族好热闹，群居意识是相当强烈的。经过世代相传，中国人越来越喜欢城市的热闹，因此人们从偏僻、落后、人烟稀少的地方走出来，逐渐向人口密集、配套齐全、气氛热闹的城市集中。人口的集中必将带来居住面积的集中与住房需求的扩大。中国人强烈的群居意识也是房价上涨的一大推动因素，并且将继续对房价的变动起到推波助澜的作用。

以上仅仅是我提到的推动房价上涨的十个因素，还可以例举更多，但限于篇幅，就不一一陈述了。这些因素汇集在一起发挥作用，对房价形成了巨大的推力。我认为未来25年导致房价上涨的推力强于过去的25年，除非通过大规模扩大供应去缓解供求紧张的局面。但我估计，未来政府可能出台的措施对这种巨大推力的消减作用是有限的，因为扩大供给、征收房产税等都受到了实施条件的严格限制。

保持未来的高增长局面主要靠货币推动

中共中央在“十八大”报告中，陈述了保持经济高速增长的必要性——“以经济建设为中心是兴国之要，发展仍是解决我国所有问题的关键”，而且明确给出了增长目标：“2020年实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番”。作为中国的执政党，共产党深深知道，经济增长速度慢下来是不行的，会出现很多问题，影响到社会稳定。

但从现在的情况看，要继续保持相对较高的经济增长速度，虽然难度大，绝非无路可走。一般说来，要让企业家和经营者继续有兴趣做下去，有两条基本思路：一是降低税费水平，让利于企业；二是继续投放货币，扩大投资规模，进而拉动经济增长。

但是，降低税费水平就意味着降低中央和地方政府的财政收入，这条路是走不通的。中国有相对庞大的公务员体系要运转(从比例上比西方国家高很多倍)、庞大的党务和群团组织要运转(西方这部分人不由财政承担工资和福利)、庞大的事业单位要运转(西方也没有这笔开支)，还有庞大的维稳开支(西方这部分开支应该基本没有或极少)、庞大的军费开支(中国应算军事大国)。由于体制原因，中国的公共投资还存在大量渗漏、流失现象。中国若不出现大的制度变革，这种庞大的开支是难以改变的，高税费状况也就难以改变。这就会影响企业投资和经营的积极性。于是，保证进经济增长速度维持在较高水平，就只能走另外一条路：发票子！

理论和统计数据都能表明：货币供应量增长，则CPI和资产价格上涨；货币供应量下降，则CPI和资产价格增长减缓甚至下降。一般说来，在资本市场上，货币供应量的增加，会导致资本供应量的增加；资本供应量的增加会导致利率下跌，利率下跌会导致借贷资金价格下跌；借贷资金价格下跌会导致实物资产投资规模放大，投资品价格上升，劳动力需求和工资上涨等。房地产是民间投资的最大热点，也是资金的最大流动指向，它的需求、价格与货币供应的关系，是很清楚的。

中国货币供应量年均复合增长率长期高达20%左右，过去有学者曾研究得出结论：中国要保持相对较高的增长率(7%-9%)，货币供应量应该保持在18%-22%之间。中国正处于经济发展的上升通道中，在全球大宗商品的定价中也扮演着越来越重要的角色。当前，全球经济呈现出危险的、不确定的倾向，增长风险依然严峻。实体经济与金融部门之间的负面反馈作用变得非常显著，让中国的货币政策收紧显然不现实。

中国靠增发货币和增加信贷推动经济增长的模式，绝对不是一朝一夕就能改变的。长期来看，当货币投放仍然处于一个远高于GDP增幅的水平上时，谁能控制住房价的上涨呢？

房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成

我们通常说，四种生产要素相结合形成了生产活动：劳动、土地、资本、企业家才能。但各种生产要素的流动性是不一样的。其中，资本最强，土地最弱。土地不仅仅指一般意义上的土地，还包括地上和地下的一切自然资源，如江河湖泊、森林、海洋、矿藏等等。生产过程和特点也不一样，有的只是利用土地作为作业场所，或者利用其他自然资源，有的则是利用土地作为承载物。房地产开发就是后一种，虽然盖的是房子，但房地不分家，二者合二为一。而土地不可移动，于是房地产就有了不可移动性。

世界上的绝大多数产品，不是与固定地理位置黏在一起使用的，于是就可以通过运输的方式，调节不同空间的供应状况，最后会形成大致相同的价格水平。比如，一件某一品牌、某一规格的衬衫，如果在大连每件卖一千元，而在北京每件卖两千元，结果就是大连的衬衫立即被运往北京，直到两地价格差不多为止。在国际市场上也是如此，某一品牌的皮包，扣除关税，在全世界范围内，价格都不会差太多。这就是贸易的作用。

但回到房地产市场上来，就完全不同了：由于土地、房屋不可移动，区域的供应状况根本不可能象普通商品那样相互调剂余缺，价格只能独立形成。连每个开发项目的价格水平、每套房子的定价都是不一样的，我们称其为“单件性”——不仅指位置、楼层、朝向等方面的不同，也指价格的不同。

总有人说北京、上海价格高，但放眼世界，还有更多城市的房价似乎让人不可思议。曾看到一个资料提及全球房价最贵的十大城市排行——第一位：摩纳哥的蒙特卡洛，每平方英尺4420美元(1平方米等于11平方英尺)；第二位：莫斯科，每平方英尺1937美元；第三位：伦敦，每平方英尺1928美元；第四位：纽约，每平方英尺1384美元；第五位：香港，每平方英尺1373美元。你能理解蒙特卡洛和莫斯科排在前面吗？只有你理解了我说的“房价是脱离全国、脱离国际市场独立形成的”这句话所包含的道理，才可能理解这一点。所以，对房价进行国际比较没有任何意义，不要再对我说：北京房价一平方米80万元，那纽约会有多少？东京会有多少？

房价是资源紧缺程度的反映，取决于建设用地富裕程度。建设用地富裕程度是不可以进行国际化调整、改变的。从这个角度质疑我的结论，是根本不懂房地产的表现！

北京注定是房地产市场中的一朵奇葩

在聚焦北京房地产市场之前，有必要再讲讲我对房价的其他零星认识。房价当然是供求关系的反映，但需求的背后又是什么？是这个城市的功能和竞争力。就是说，房价其实是城市功能和竞争力的综合反映。一般说来，房价高的城市，功能强大，有竞争优势和吸引力。这样的城市一般都是大都市、核心城市，或某一方面功能特别强大的城市。北京的城市功能有多强大？竞争力有多强大？它是中国政治、经济、文化、教育、科技、金融、交通、旅游等无数中心的复合体，答案不言自明。

经济学上有两个概念：正外部性、负外部性。其含义我就不陈述了。北京这个城市当然存在空气质量等负外部性问题，但相对于巨大的正外部性来说，大家都觉得可以忽略不计了。从经济学上来讲，高房价其实是获得在大都市、核心城市或发达城市工作、居住等好处(正外部性)时不得不支付的成本，是通过竞争进入这类城市工作、生活的经济门槛，是由外部性决定的，是城市价值的体现。理解到这个层面，就知道：北京房价持续涨，不断创新高，其实也是顺理成章的事情！

对北京这个世界城市之林中的“奇葩”来说，房价无论多高都不奇怪，都可以说是真实、巨大的需求推升的。除导致中国较高房价水平的国情因素外，还有一些非常特殊的因素大大增加了北京的商品房需求量：(1)北京拥有全国最大、平均层次最高的以公务员为主体的官员阶层；(2)北京拥有规模庞大的国内驻京办事机构；(3)北京拥有规模庞大的涉外机构；(4)北京拥有规模处于前二位、平均层次最高的白领阶层；(5)北京拥有全国规模最大、平均层次最高的科、教、卫队伍；(6)北京拥有数量最多的文化艺术机构和从业人员；(7)北京拥有最多、购买力强大的外来退休人员(地方退休的中高层人士和在京子女优秀者)。谁能说清楚，仅这几方面的力量，就能制造出多少需求呢？

有人说：按照你的说法，我们还能活吗？这个市场还正常吗？通常大家总是把房价与家庭收入联系起来，其实这是远远不够的——房价主要应与社会收入联系起来，总需求是集合购买力的反应。一部分人买不起不意味着价格水平偏高。纽约、伦敦、东京都有很大比例住廉租房或承租私人住房的家庭，他们也都是买不起房的。如果今天北京90%的家庭买不起住房，比尔？盖茨率领一批世界富豪把北京的房子全部买下来，租给大家，照样形成今天的价格水平。

北京房价这样涨，那工资收入也增加吗？当然！但工资收入肯定涨不过房价。那购买力从何而来？工资以外的兼职收入、灰色收入、违法收入、福利性收入、财产性收入等等都会演化成购买力。没有这些收入又没有住房的怎么办？靠住房保障！得不到住房保障的怎么办？那就得到中小城市或者回老家了——房价天然具有调控城市人口分布的功能，如果一直不让这种功能发挥作用，人口无限膨胀，中国就只好改名“北京国”，然后轰然崩溃了

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